В КАКИХ СЛУЧАЯХ ПРАВА ПОДЛЕЖАТ РЕГИСТРАЦИИ?

Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрёл квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона).

Надлежащим образом оформленными документами гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, если в регионе создано учреждение юстиции, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, - это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нём сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции, за несколько дней до совершения сделки.

Но если после 31 января 1998 года БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершения сделки с недвижимостью права, подтверждённые этим Свидетельством, перерегистрировать не надо.

Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных или иных потребительских кооперативах. По действующему законодательству до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры или иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ, вступившему в действие с 1 января 1995 года, полная выплата пая – один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу у юристов мнения расходятся. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате членом кооператива пая. Такую справку даёт председатель кооператива, но для регистрации права потребуется, чтобы кооператив был зарегистрирован как юридическое лицо и в регистрирующем органе был список его членов (пайщиков), а в качестве председателя выступало уполномоченное лицо. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определённое время. Кроме того, выше мы говорили о том, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и возникает с момента последней, поэтому членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 года (вступление в действие ч. 1 ГК РФ), лучше зарегистрировать своё право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой или оформлении наследства.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) – купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершённой после 31 января 1998 года. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения права – не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе – особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (п. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива. Итак, содержание статьи о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненно наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, сервитуты. Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если они были приобретены после 31 января 1998 года и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации,  согласно образца установленного Правительством РФ.

Последнее обновление: 9 февраля 2021 г., 22:46